​하나은행의 이슈 하나금융연구소에서는 2025년 새해를 맞아 올해의 부동산 10대 이슈 보고서를 발행했습니다. ​다양한 대내외적인 불확실성 속에서 올해 한국 부동산 업계의 가장 중요한 이슈는 무엇일지 보고서를 기반으로 요약정리해 보려고 합니다. ​​2025년 부동산 10대 이슈하나금융연구소01 경제 둔화 우려 증가로 자산 시장 불안감 확대트럼프 정부의 자국 우선주의 정책과 관세 인상, 미 기준금리 인하 속도, 미중 갈등, 국내 정국 불안 등 대내외 불안 요인 부각내수 부진 우려로 가계 주거비 지출, 기업/자영업자의 임차료 등이 감소하며 부동산 현금흐름 약화금융상품 대비 투자 규모가 크고 환금성이 낮은 부동산 투자를 줄이거나 투자 시점을 뒤로 미룰 가능성한국의 경제 불안 이슈 요인이 해소되고 경제 성장 동력에 대한 신뢰가 조기 회복된다면 부동산 투자도 빠르게 회복될 전망​02 금리 하락의 폭과 속도가 부동산 반등 시점 좌우금리 하락은 개인 투자보다 기관 참여 상업용 부동산 시장에 더욱 영향을 미칠 전망가계부채가 주요 과제로 부각되면서 정부에서 주택 대출 규제를 강화하고 있어 주담대 금리의 하락 효과를 상쇄상업용 부동산/PF 대출 시장에서는 차주의 신용도에 따라 금리 하락의 심리적 효과가 달라질 전망가계/개인사업자보다는 신용도가 높은 기관/기업 대상 대출이 먼저 증가할 전망​​03 정책 불확실성 심화로 매수심리 위축계엄 사태로 정국 불안이 심화되면서 주택 매수심리가 더욱 위축향후 정책 동력의 회복을 확인할 때까지 매수심리 이슈 부진이 지속대기 수요가 많은 지역의 공급 부족 우려도 커질 전망불안심리가 지속되면서 안전자산 위주의 보수적인 투자 기조가 지속될 것으로 전망​​04 수도권 신축 아파트 선호는 지속서울 강남 등 수도권 핵심지역의 가격 상승세가 지속되는 가운데 일부 단지는 신고가 갱신수도권 '똘똘한 한 채'선호가 지속될 전망지방 시장은 최근 전세와 매매 모두 시황이 부진해 위험성향이 강한 매수자 등을 중심으로 투자수요 형성수도권은 경기도 일부 지역을 제외하면 신축 아파트 분양이 여전히 양호한 상황수도권 주요 지역에서는 향후 신축 아파트의 분양가가 크게 낮아지기는 어렵다는 의견​05 주택 공급 감소로 전세가격 상승 예상공사비 상승 등으로 착공이 감소하면서 '25~'26년에는 준공 이슈 감소가 더욱 심화될 전망수도권은 재건축 분담금 증가 및 부담금 부과 등으로 사업 추진이 지연되는 사례가 증가하고 있어 공급 확대에 긴 시간이 소요일부 입주물량이 늘어나지만 수도권 전반적으로는 물량 감소로 전세가격 상승 압력이 커질 것으로 예상정부의 전세 대출 규제를 강화하는 방향으로 전세 대출 수요가 다소 감소할 수 있으나 공급 부족 영향이 더 클 것으로 보는 시각이 우세​​06 상업용 부동산에서는 우량자산으로 투자 쏠림이 심화대표적 우량자산인 오피스는 낮은 공실률을 유지하고 있는 반면, 물류센터의 공실률이 크게 상승하는 등 다른 섹터는 임대실적 악화 우려가 여전대형 빌딩은 오피스 공실률이 낮은 반면, 중소형 오피는 내수 이슈 부진의 영향으로 공실률이 높은 편비용 절감 기조가 확산될 가능성이 커 임대시장 양극화가 더욱 확대될 전망오피스 중심으로 투자가 회복되고 있으나, 가격 하방경직성이 큰 우량 자산 선호가 확대되고 있고, 일부 투자 기관은 데이터센터, 임대주택, 시니어 시설 등 성장 영역으로 투자를 다변화​07 개인 수익형 부동산 투자는 크게 위축금리 상승과 내수 부진 영향으로 지식산업센터, 상가, 오피스텔 등 개인투자 비중이 높은 수익형 부동산 투자는 신축과 기존 물건 모두 급감3기 신도시, 도심복합개발 등으로 향후 수익형 부동산이 계속 공급될 수 있어 수급 균형에 부담대출 미상환 등으로 경공매로 출시되는 할인 물건이 증가하고 있어 일반 수익형 이슈 부동산 시장은 '25년에도 빠르게 회복되기 어려울 것으로 예상가격 하락으로 저가 할인 매입 기회는 존재하나, 자금조달 및 공실 발생 위험 등에 대비할 필요​08 자산운용시장 경쟁구도 변화국내 부동산 자산운용(리츠+부동산펀드) 시장은 연평균 22% 증가하였으며, 최근 3년간 국내 부동산 금융시장에서 가장 빠르게 성장상장리츠와 블라인드 펀드의 시장 영향력이 점차 확대상위 10대 운용사가 자산운용 시장의 50% 이상을 차지하고 있음자금 위탁 운용사 및 투자 상품을 선택할 때 운용사 신뢰도가 주요 고려 사항으로 부각운용사 모기업의 자금력도 시장 점유율 확대의 요인이 되는 등 경쟁구도에 변화가 발생​09 시장 불확실성에 대응해 메가딜 중심으로 PF 시장 재편지방 주택시장과 수익형 이슈 부동산 시장 등은 수요 위축으로 개발 자산의 분양/매각이 쉽지 않은 상황부동산 PF 연체율은 비 은행권을 중심으로 급등PF 신규 취급이 크게 늘기는 어려울 전망상대적으로 안정성이 높은 Mega Deal(대형 개발사업)로 자본 유입이 증가서울권 대형 개발사업, 우량 시행사가 대규모 자금을 투입한 수도권 데이터센터 개발사업 등 '25년에도 다수의 메가딜이 추진될 예정대형 개발사업으로 자금 집중 시, 비선호 섹터/지역의 일반 개발사업 자금조달은 더욱 어려워질 가능성​10 정부 주도로 개발사업 자본구조 전환 추진PF 부실 방지를 위해 정부에서 PF 구조개선방안을 추진정부는 '25년에 개발사업 자기자본비율에 따라 PF 대출의 위험가중치와 충당금을 차등화하고 비 은행권에 자기자본비율 요건을 적용하는 등의 이슈 구조 개선방안을 추진할 계획최근 금융권에서 개발사업에 자기자본을 투자하는 펀드가 조성되는 등 변화가 나타날 전망영세 개발 전문사는 중장기적으로 역할 축소 및 구조조정이 불가피한 반면, 우량 개발 전문 회사가 점차 개발사업을 주도할 전망​2025년 부동산 시장 전망은 전반적으로 어두운 내용인 것 같습니다. ​대외 불확실성으로 인한 국내 경제 부진과 거대 자본 중심의 양극화가 기업 부동산 시장에서는 가장 이슈인 것 같고, 개인 투자자 관점에서는 매수심리 위축, 주택 공급 감소, 전세가격 상승 등이 가장 중요한 이슈라고 파악되네요. ​최근 부동산 시장이 전반적으로 어려움을 겪고 있는데 거시적인 흐름 상에서 투자 관점을 신중하게 조정해야 할 시점인 이슈 것 같습니다. ​